Ristrutturare casa per affittarla: guida completa dalla A alla Z

Ristrutturare casa per affittarla: guida completa dalla A alla Z

In questo articolo ti racconterò le mosse necessarie per mettere a reddito una casa o un appartamento da ristrutturare.

Vedremo assieme le considerazioni da fare prima di mettersi alla ricerca dell’inquilino e, cosa fondamentale, quali lavori sono assolutamente necessari.

Voglio che tu tragga il massimo beneficio dalla lettura del post.

E’ per questo che prenderemo come esempio una ristrutturazione reale, che riguarda un appartamento ristrutturato a Padova nel 2011.

Iniziamo. 😉

Ristrutturare casa per affittarla: la prima cosa da fare

So bene cosa ti passa per la testa.

Non vedi l’ora che io ti dica quali sono gli interventi da fare subito e quali invece possono essere rimandati.

Richiesta sacrosanta, ma devo prima accertarmi di una cosa:

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Detto in altre parole: a chi vuoi affittare?

In base alla zona in cui è ubicato l’immobile (più altri fattori) potresti avere diverse possibilità:

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Ognuna di queste figure ha esigenze diverse. 
Di conseguenza anche la ristrutturazione seguirà un piano che terrà conto di queste esigenze.

Proseguendo con la lettura dell’articolo capirai alla perfezione cosa intendo.

Se non hai la minima idea del target adatto al tuo appartamento, ti consiglio di rivolgerti a qualche agenzia immobiliare.

Prendi le informazioni che ti servono e poi decidi su quale cavallo puntare.

Indipendentemente dalla tua scelta, l’obiettivo Ã¨ quello di ottenere una ristrutturazione a regola d’arte.
Possibilmente senza investire denaro in opere “non necessarie”.

Ti parlo in questo modo perché, per ristrutturare una casa da affittare, devi “spegnere” una parte di te e fare delle valutazioni in modo completamente distaccato.

Mi spiego meglio: ristrutturare casa “per altri” non è come farlo per sé stessi.
Dal punto di vista economico, non ha molto senso spendere più del necessario per finiture o altri interventi “secondari”. 

Se questa mia ultima dichiarazione ti ha lasciato un pò perplesso, non temere: tra poche righe avrai un quadro molto preciso.

 

Ristrutturare casa per affittarla: il passo successivo

Una volta definito “l’inquilino ideale”, sarà il momento di trovare un’impresa a cui affidare i lavori.

Dovrà essere qualcuno di organizzato e specializzato, poiché eventuali ritardi nella consegna del cantiere (per cause da imputare all’impresa) si tradurranno in mesi di affitto non percepito.

Per quanto riguarda la scelta dell’impresa ho scritto un articolo che ti chiarirà le idee.

Lo trovi qui di seguito: [clicca qui]

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Adesso.

Visto che dal post devi trarre il massimo beneficio, ti racconterò l’esperienza di Luisa.

Si tratta di un’amica che nel 2011 acquistò un appartamento a Padova.

Donna forte e determinata, aveva l’intenzione di rimetterlo a nuovo per affittarlo a studenti.

Nota bene: aveva già preso informazioni sul target a cui affittare (tutto PRIMA dell’acquisto).

Il suo appartamento si presentava in uno stato…confusionario:


Uno schifo.

Talmente brutto che diversi potenziali acquirenti si erano rifiutati di andare oltre l’ingresso (sarà anche per questo motivo che Luisa se lo aggiudicò per “pochi” spiccioli).

I lavori durarono un mese e vennero eseguiti durante l’estate.

In questo modo, a settembre, fu tutto pronto per le visite dei ragazzi.
Devi sapere che qui a Padova, a settembre, inizia l’anno accademico.
Ci sono decine di migliaia di studenti che si danno da fare per trovare una stanza.

Ti sono chiari i passaggi visti sin qui?

Prima di tutto stabilisci un target su cui puntare (ti ho già spiegato come farlo).
In seguito trova l’impresa giusta.

Ristrutturare casa per affittarla: quali lavori fare e quali no? (…e perché?)

Ma veniamo al succo dell’articolo: i lavori di ristrutturazione.
Qui di seguito trovi il mio elenco personale delle opere da eseguire, in ordine di importanza.

GLI IMPIANTI

rifacimento-impianti-ristrutturazioneIndipendentemente da chi abiterà l’immobile, dovrai assolutamente dirigere le tue attenzioni sugli impianti (idrico, elettrico e riscaldamento).

Perché proprio gli impianti?

Semplice: rifacimento degli impianti significa opere murarie (demolizioni, tracce…) che vanno eseguite quando la casa è libera da persone e arredo.

Certo, puoi mettere mano ad alcune cose anche quando l’immobile è già abitato.

Il rifacimento del bagno lo puoi rimandare (è un esempio), ma il futuro inquilino avrà del disagio da gestire (rumore, polvere, operai in casa…).

Tuttavia il punto non è solo questo.

Rifacimento degli impianti vuol dire anche sicurezza e tranquillità per chi abita la casa (oltre che per te).
E sulla questione sicurezza credo non ci sia molto da discutere.

Va da sé che se l’appartamento ha il riscaldamento autonomo è opportuno controllare la caldaia e valutarne la sostituzione (soprattutto con immobili datati).

INFISSI ESTERNI

sostituzione-finestre-ristrutturazioneDopo gli impianti, dai un occhio agli infissi esterni.

Se l’immobile è molto vecchio, quasi certamente avrà finestre con vetro sottile e legno ormai consumato dal tempo.

Per non parlare degli spifferi d’aria e della perdita di calore (con effetti negativi sulla bolletta).

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Dovresti pensare alla bolletta anche se la pagheranno gli inquilini.
Se durante la visita vedono delle finestre malandate, probabilmente faranno una rapida equazione:

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Potresti “batterli sul tempo” presentando una casa con finestre nuove di zecca.
Così non avranno nulla da obiettare. 😉

Nel caso di un investimento per affitto, ti consiglio di valutare l’acquisto di finestre in PVC.

Non voglio aprire qui un dibattito che mette in competizione PVC e legno, ma ti parlo per esperienza personale (e con brutale sincerità).

Trovare persone che tratteranno casa tua con i guanti di velluto non sarà facile.

Molte brave persone, ma poche davvero attente e “premurose” (nonostante tu gli abbia messo a disposizione un immobile ristrutturato).

E’ per questo motivo che tendo a preferire un materiale meno delicato rispetto al legno.

Comunque, nel caso degli infissi, è sempre possibile sostituirli in un secondo momento.
Anche quando l’immobile è abitato (e senza troppi disagi).

PAVIMENTI

rifacimento-pavimenti-ristrutturazioneNel caso dei pavimenti si aprono diverse possibilità, a seconda del materiale e dello stato di conservazione.

Valuta sempre in modo distaccato e non buttarti a capofitto in una demolizione (se non è necessaria).

Se hai a che fare con vecchi pavimenti in marmo, potresti pensare ad una lucidatura.
Ci sono diversi tipi di lucidatura e, in base alla tua scelta, otterrai risultati molto diversi in termini qualitativi e di durata.

Questo tipo di intervento va affidato ad imprese specializzate, e si tratta dell’ultima cosa da fare prima di arredare l’immobile.

Con le mattonelle, invece, hai principalmente 2 alternative.

La prima è quella di demolirle per lasciare spazio a pavimenti nuovi di pallino.

Metti in conto la demolizione soprattutto se le mattonelle sono davvero ridotte male o se hanno colorazioni “poco felici”, come nel caso dell’immobile qui sotto:

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Un pavimento del genere invecchia terribilmente l’ambiente.

La seconda alternativa è quella di posare un altro pavimento su quello già esistente (potrebbe essere un pavimento in PVC, un laminato, un grés porcellanato…).

E se hai un parquet?

Mah, sinceramente ho riscontrato che una buona percentuale di persone preferisce rimuovere il vecchio parquet per sostituirlo con uno nuovo o con altro materiale (grés effetto legno, ad esempio).

In alcuni è diffusa la convinzione che in questo modo ci sia un risparmio, rispetto alle cure che andrebbero riservare al parquet presente.

Non è sempre così, quindi consiglio di valutare lo stato reale del legno, magari chiedendo consiglio ad un falegname.
Ho visto parquet incredibilmente brutti, che sono rinati dalle loro ceneri grazie all’intervento di sapienti artigiani.

LE TINTEGGIATURE

tinteggiature-appartamento-ristrutturazionePraticamente indispensabile è la tinteggiatura delle pareti.

In Veneto c’è un detto che recita più o meno così: “Un colpo di pennello e pare tutto più bello”.

Visto che mi hai ascoltato sin qui, ti chiedo di farlo ancora per un pò e di stamparti bene a mente una cosa.

Non rovinare la ristrutturazione proprio al momento delle tinteggiature.

Eh sì, ho conosciuto persone che hanno preferito “arrangiarsi” con le pitture degli interni…con risultati disastrosi.

Prima di tutto perché hanno utilizzato materiali di seconda o terza scelta anziché prodotti di qualità.

In secondo luogo perché non avevano la mano allenata ad eseguire quel tipo di intervento.

Hanno ottenuto delle pareti disordinate e poco curate.
Davvero un peccato.

 

Ristrutturare casa per affittarla: segui un piano ed otterrai questi risultati

Ci sono poi altri interventi (come la sostituzione del portoncino di ingresso e delle porte interne) che puoi rimandare.

Il punto di partenza rimane la selezione del target di inquilino.

Se ignori quel passaggio, tutto il resto sarà complicato.

Comunque, proseguendo nella lettura dell’articolo, avrai giustamente pensato al tuo appartamento (e hai fatto bene!).

Adesso però dobbiamo tornare a casa di Luisa, e vedere che ne è stato del suo immobile da voltastomaco.

Ecco come si presentava al termine delle opere edili:


Che cambiamento! 😀

Partiamo dai lavori eseguiti.

Le prime attenzioni furono per gli impianti.

Elettrico, idrico e riscaldamento (con caldaia inclusa): via tutto senza pensarci due volte.

Rifacimento degli impianti che riguardò anche il bagno (il confronto prima-dopo parla chiaro).
Osservando la foto del bagno ristrutturato ti sarai già reso conto che non vennero utilizzati sanitari o pavimenti di lusso.

Molto più semplicemente il locale venne rivisto per essere più funzionale, con l’utilizzo di materiali di provenienza italiana.

Gli infissi esterni vennero sostituiti da nuove finestre in PVC di colore bianco, abbinate a porte interne sempre bianche (con maniglie in acciaio satinato).

La scelta del colore bianco non fu casuale: l’obiettivo era quello di svecchiare l’immobile e donargli un pò di luminosità.

Per quanto riguarda i pavimenti, quelli della zona giorno e del corridoio (in palladiana) non vennero minimamente toccati.

Luisa si armò di olio di gomito e prodotti per il pavimento.
Li pulì a fondo ed ottenne comunque un buon risultato visivo.

I vecchi parquet delle camere sparirono.
In questo caso non ci furono alternative: i listelli erano assaliti dalle tarme.

Infine tutto l’appartamento venne tinteggiato con pitture di ottima qualità, per dare un aspetto magnifico agli ambienti.

Quali furono le conseguenze della ristrutturazione? 

Luisa affittò tutte le camere nel giro di una settimana.

Come se non bastasse, dal 2011, incassa una rendita mensile ininterrotta (al massimo qualche posto letto rimane sfitto per un paio di mesi, a luglio ed agosto).

Ti dirò di più.

Considerato che gli studenti hanno esigenze diverse da una famiglia, decise di locare separatamente il garage, poiché il condominio aveva già dei posti bici interni al cortile comune.

Ristrutturare casa per affittarla: concludiamo alla grande!

Se sei arrivato a leggere sin qui, conosci i 3 passaggi da seguire per ottenere un immobile che affitterai in tempo zero.

Rivediamo quali sono:

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Ricorda sempre che:

il target  Ã¨ fondamentale e non puoi ignorarlo (dovresti sempre definirlo addirittura PRIMA dell’acquisto dell’immobile, così l’investimento seguirà un filo conduttore ben preciso);

i consigli dell’impresa sono ben accetti, ma la ristrutturazione segue il piano definito da te 
(di conseguenza esegui solo le opere necessarie per affittare l’immobile al target di riferimento).

Bene, direi che hai in mano un bel pò di materiale per muoverti verso una ristrutturazione vincente e profittevole.

Al momento questa è la guida più completa che troverai in rete.

Se ti è stata utile e hai trovato utili e preziosi i consigli, ti chiedo di condividerla con uno dei social network che preferisci.

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Se devi ristrutturare il tuo immobile (solo province di Padova o Venezia), puoi contattarci tramite il modulo che trovi alla destra dello schermo (da mobile scorri la pagina).

A presto!
Lorenzo

 

Ristrutturare casa per affittarla: guida completa dalla A alla Z 2017-02-07T08:45:55+00:00 Lorenzo

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