Ristrutturare per affittare: guida pratica per investitori (2024)

Ristrutturare per affittare: guida pratica per investitori (2024)
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Ristrutturare una casa per affittarla è (abbastanza) semplice, se sai cosa fare.

In questa guida scoprirai:

  • da dove iniziare
  • gli step da seguire
  • le 3 opere edili prioritarie

Se vuoi evitare errori – e ottenere il massimo profitto dal tuo investimento immobiliare – leggi con attenzione tutto l’articolo.

Iniziamo!

Una premessa importante ☝️

Non conosco la tua situazione.

Forse hai già comprato l’appartamento o la casa, forse no.

Forse devi locare il classico alloggio per famiglie, studenti o lavoratori, oppure hai un B&B o un Airbnb.

Non importa.

I consigli di questa guida valgono per qualsiasi immobile residenziale, da ristrutturare per ottenere una rendita mensile.

Fine della premessa. 🙂

Ristrutturare per affittare: da dove iniziare?

La pianificazione di tutti gli investimenti immobiliari inizia nello stesso modo, ovvero dalla ricerca di mercato.

Primo step: la ricerca di mercato

La ricerca di mercato è un’indagine – da condurre nella zona dove si trova l’immobile – che serve a raccogliere informazioni sulle tendenze del mercato in materia di locazioni.

Gli obiettivi essenziali della ricerca sono 3.

In ordine:

  • scegliere il target (locatario)
  • stabilire il canone mensile
  • calcolare la rendita potenziale (ritorno sull’investimento)

Mi spiego meglio…

Il target

Il concetto di target è molto semplice: è la tipologia di persona/e alla quale affitterai l’immobile.

Da questo punto di vista hai tre possibilità:

  • studenti
  • famiglie
  • lavoratori

Studenti, famiglie e lavoratori rappresentano le classiche opzioni – la quarta comprende i turisti, target di riferimento delle strutture ricettive (es. bed and breakfast).

🎯 Definisci il tuo target!

Definire il target è fondamentale, perché alcune decisioni sulla ristrutturazione – e anche sull’arredo – si prendono in base alla tipologia di locatarioil target, per l’appunto.

La ristrutturazione di un appartamento per studenti, ad esempio, è diversa da quella di un B&B di lusso sulle colline toscane.

Nel secondo caso, le scelte estetiche e dei materiali sono cruciali per creare un’esperienza memorabile per gli ospiti della struttura – nel primo hanno meno rilievo, perché lo studente ha aspettative diverse da un turista di un luxury B&B.

Rendo l’idea? 🙂

Attenzione: se non definisci il target non puoi procedere con gli altri step della ricerca di mercato.

Canone di locazione e rendita

In base al target potrebbe cambiare anche l’importo del canone di locazione e – di conseguenza – il potenziale ritorno sull’investimento.

Non entro nel merito di questi aspetti economici e finanziari perché l’argomento è la ristrutturazione, ma citarli è importante perché fanno parte della ricerca di mercato.

Pianifica la tua ristrutturazione: primi 2 video GRATUITI!

Come si esegue la ricerca di mercato?

In altre parole: dove trovi le informazioni su target e canone?

Alcune valutazioni puoi farle subito, o forse le hai già fatte.

Se l’immobile si trova in una città universitaria, potresti considerare l’affitto delle camere a studenti.

Un altra casistica è quella delle zone degli Ospedali, dove servono spesso degli appartamenti per i dipendenti della struttura sanitaria, o i parenti dei pazienti.

Altri quartieri invece sono perfetti per le famiglie, grazie alla presenza di asili, scuole, supermercati ed altri servizi.

Trovare queste informazioni è semplice

Una volta identificato il possibile target, devi stabilire un canone mensile.

Il sistema più rapido per farsi una prima idea sui prezzi è la ricerca on-line, sui portali immobiliari.

Alcuni siti:

Leggi gli annunci on-line

Tramite gli annunci puoi capire qual è il range di affitti per immobili come il tuo, e per il tuo target di riferimento.

Esempio: potresti scoprire che il tuo appartamento, locato a famiglie, può rendere circa 700 euro/mese, mentre la locazione a studenti può rendere circa 900 euro/mese.

Altra fonte di informazioni è Facebook, dove trovi dei gruppi a tema “locazioni” (divisi per città), con le offerte e/o le richieste di immobili.

Gli annunci dei potenziali locatari consentono di capire quali sono le esigenze di queste persone, e se ci sono richieste frequenti, che forse potresti soddisfare col tuo immobile.

Se invece hai un B&B, ti consiglio di studiare le offerte di Booking.

Agenzie immobiliari

Volendo puoi anche contattare gli agenti immobiliari della zona, per capire qual è la situazione del mercato.

Una volta stabiliti target e canone, procedi con la pianificazione dei lavori. 🙂

Ristrutturare per affittare: quali lavori fare?

La strada meno rischiosa è la ristrutturazione totale dell’immobile.

Quando rifai tutto (a regola d’arte) è meno probabile che si possa rompere qualcosa per motivi di “anzianità”, quindi starai tranquillo per molto tempo.

È la soluzione più costosa (ovviamente)

L’alternativa è selezionare alcuni interventi: a partire da quelli indispensabili o più redditizi, sui quali – secondo me – conviene investire.

Vediamoli in ordine di importanza.

#1 Impianti

Gli impianti della casa hanno sempre la priorità.

Un impianto obsoleto e/o fuori norma rappresenta un problema e un rischio: per te e per gli inquilini.

Per prevenire le inevitabili rogne, ti conviene investire innanzitutto sugli impianti della casa: elettrico, idraulico e se necessario termico, con la sostituzione della caldaia o del boiler, se presenti.

Il bagno

Il bagno è l’ambiente che merita maggiori attenzioni, data la concentrazione di impianti presenti.

Se il tuo bagno è degli anni ’80 – o di un periodo precedente – ti consiglio di rifarlo subito, perché i componenti dell’impianto idrico saranno deteriorati, al termine della loro durata operativa.

Rifarlo in seguito è possibile, ma anche rischioso.

Qualcosa potrebbe rompersi mentre l’immobile è occupato, e a quel punto sarebbe un disagio per tutti, soprattutto se è l’unico servizio igienico.

Senza contare che un bagno nuovo e ben arredato ha un effetto molto positivo sui potenziali inquilini. 🙂

#2 Finestre

Dopo gli impianti, in ordine di importanza, abbiamo le finestre.

La sostituzione dei serramenti esterni è importante per vari motivi.

Innanzitutto per motivi di risparmio energetico, un argomento molto sentito da chi cerca casa.

Un secondo motivo è il miglioramento dell’aspetto estetico generale – le finestre moderne sono più attraenti, e valorizzano sia l’interno che l’esterno dell’abitazione.

Basterebbero questi due fattori, per comprendere l’importanza delle finestre; possiamo aggiungere la riduzione dell’inquinamento acustico, la maggior sicurezza e, in generale, l’aumento del comfort abitativo.

Se non hai esigenze particolari (es. di stile) ti suggerisco di valutare dei serramenti in pvc di buona qualità.

#3 Pavimenti

Infine i pavimenti.

L’aspetto dei pavimenti ha un notevole impatto estetico (positivo o negativo) quindi conviene riflettere sul da farsi.

Hai 3 possibilità:

  • sostituzione
  • copertura
  • restauro*

La sostituzione prevede la demolizione dell’attuale pavimento: è la strada più invasiva e costosa.

Coprire significa mettere un pavimento su quello esistente.

È un’operazione abbastanza semplice, senza demolizioni – quindi più economica – e molto diffusa nei cantieri italiani.

Per la sovrapposizione si usano soprattutto tre materiali:

  • laminato
  • Spc
  • Lvt/Pvc

Laminati, Spc ed LVT sono i flottanti per i restyling; puoi sovrapporre anche il pavimento in grès – anche se l’incollaggio è più laborioso – e il parquet: flottante o incollato.

La terza ed ultima opzione è il restauro dell’attuale superficie, fattibile nei casi di pavimenti in marmo o in legno; l’operazione più comune è la levigatura.

Cosa conviene fare?

Impianti, finestre e pavimenti rappresentano le opere più importanti, dal mio punto di vista.

Se fossi costretto a sceglierne una, sceglierei gli impianti: in particolare elettrico e idraulico.

Ricorda che lidraulico comprende soprattutto il rifacimento del bagno/i e della cucina, gli ambienti dove si concentrano i componenti di questo impianto.

Dal punto di vista delle demolizioni, gli interventi sugli impianti sono già abbastanza impegnativi, soprattutto se il tuo immobile è datato.

Se possibile, aggiungi il cambio delle finestre e dei pavimenti (o il restauro di quest’ultimi).

Ricorda che la sostituzione dei serramenti esterni e la sovrapposizione o il restauro delle pavimentazioni si possono eseguire anche quando l’immobile è occupato.

Nel secondo caso l’intervento è un po’ scomodo e laborioso, a causa della presenza dei mobili (che bisogna spostare).

Quali altre opere puoi rinviare?

  • pitture interne* ed esterne
  • cambio caldaia o boiler
  • sostituzione porte e portoncino
  • rifacimento tetto e pluviali
  • lavori in cartongesso (vari)
  • rifacimento balconi

*Le tinteggiature interne andrebbero rifatte prima di locare, così le pareti avranno un aspetto fresco e pulito, e le stanze sembreranno più luminose.

Conviene ristrutturare prima di affittare?

Prima di avventurarti in un investimento come questo, devi rispondere a una domanda:

Conviene ristrutturare prima di affittare?

Ciò che posso dirti è che la ristrutturazione aumenta il valore dell’immobile in percentuali variabili, quindi anche il prezzo di locazione dovrebbe aumentare.

Uso il condizionale perché l’importo del canone dipende da vari fattori, tra cui la localizzazione della casa, la domanda/offerta di mercato e il target di riferimento.

Di conseguenza non sempre è garantito che i lavori di ristrutturazione incidano direttamente sull’importo del canone mensile.

Alcune zone sono penalizzate a causa della lontananza dai servizi (o per altri motivi) e in questi casi la ristrutturazione potrebbe portare esigui benefici, per quanto riguarda il valore locativo.

Quel che è certo è che un immobile ristrutturato si distingue nel mercato.

Risulta più moderno, attraente, efficiente…quindi più appetibile per i potenziali inquilini, a prescindere dal target.

In tal senso, mi sento di consigliarti di ristrutturare, a patto di eseguire sempre – come prima cosa – la tua ricerca di mercato.

PRIMA la ricerca, POI i lavori

Definisci target e canone, solo in seguito passa alla pianificazione dei lavori.

Come procedere?

A proposito di pianificare i lavori, nel mio video corso “Ristrutturazione ZEN” trovi i passaggi da seguire per ottenere una ristrutturazione a regola d’arte.

In particolare:

  • regole da rispettare
  • errori da evitare
  • selezione di impresa e tecnico
  • MOLTO altro!

Se al termine del percorso (2 ore circa) hai dubbi o domande, possiamo sentirci via mail o video-chiamata.

Per guardare gratis 2 video lezioni del corso, clicca su “Inizia Subito” (banner qui sotto).

A presto! 👋
Lorenzo

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Lorenzo Ciancio

Autore del post e fondatore di Voglia di Ristrutturare Leggi i miei articoli