Comprare casa da ristrutturare: 6 controlli prima dell’acquisto

Comprare casa da ristrutturare: 6 controlli prima dell’acquisto
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In questa guida scoprirai ciò che devi sapere prima di comprare una casa da ristrutturare.

Nello specifico:

  • cosa bisogna controllare?
  • quali sono i vantaggi di questi immobili?
  • e gli svantaggi?

Troverai risposte a queste ed altre domande, oltre ai miei consigli su come procedere prima di firmare una proposta di acquisto.

Iniziamo!

Cosa fare prima di comprare una casa da ristrutturare?

Qualsiasi operazione immobiliare parte dallo studio del mercato.

Innanzitutto controlla gli annunci degli immobili da ristrutturare (in vendita) che si trovano nelle zone di tuo interesse.

Questa fase di ricerca e studio a volte dura settimane, e ha 2 obiettivi.

Il primo è definire i prezzi medi di appartamenti e case da ristrutturare, di una certa tipologia, disponibili in zona.

Il secondo è chiarire le idee sull’offerta del mercato.

Dove trovi gli annunci?

  • portali specializzati (casa.it, immobiliare.it, etc.)
  • siti delle agenzie immobiliari
  • riviste di settore

Inizia dagli immobili di tipologia e metratura conformi alle tue necessità.

Se trovi pochi annunci, prova a modificare alcuni parametri (es. aggiungi una stanza, controlla le zone limitrofe, etc…).

Quando trovi un’offerta interessante, fissa un sopralluogo col proprietario e/o l’agente immobiliare.

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4 Vantaggi delle case da ristrutturare

Secondo me hai almeno 4 buoni motivi per valutare l’acquisto di una vecchia casa o un appartamento che richiede dei lavori.

Quali sono i vantaggi?

#1 Personalizzazione

Il primo beneficio è la personalizzazione: tutte le vecchie case offrono un ottimo livello di personalizzazione delle finiture.

Cosa puoi cambiare?

  • porte e finestre
  • pavimenti e rivestimenti
  • sanitari
  • radiatori
  • intonaci e pitture

Il massimo risultato si ottiene nelle ristrutturazioni complete, che prevedono la sostituzione degli impianti più le eventuali modifiche alla distribuzione degli spazi.

Ecco dei brevi esempi “prima-dopo” che mostrano l’impatto di una ristrutturazione a regola d’arte (durata video: 30 secondi).

Niente male!

#2 Spazi ampi

Gli ambienti di tanti vecchi immobili sono più grandi rispetto a quelli degli edifici costruiti a partire dal 2000.

Questo dipende perlopiù dal numero medio dei componenti del nucleo famigliare italiano pre anni ’80.

Le famiglie dei nostri nonni e/o genitori erano più numerose

Le imprese costruivano in base alle esigenze di quelle famiglie, ed è facile trovare appartamenti con spazi generosi: soprattutto nelle camere da letto e in zona giorno.

Molti immobili anni ’60 e ’70 hanno camere da letto matrimoniali di 17 o 18 mq: spesso nelle nuove costruzioni la camera più grande è di 14 o 15 mq.

Lo stesso concetto vale per le camere singole, il salotto, l’ingresso e – a volte – la cucina.

È invece facile trovare vecchi bagni lunghi e stretti, di metratura modesta o media,

#3 Prezzi inferiori

A parità di metratura e tipologia, gli immobili da ristrutturare costano meno di quelli nuovi.

È normale.?‍♂️

Le abitazioni datate- oltre al prezzo di acquisto – richiedono un investimento per le opere edili, e a volte si arriva a spese di decine di migliaia di euro.

Secondo l’Osservatorio immobiliare dell’Agenzia delle Entrate (anno 2020) una casa da ristrutturare può costare anche il 30% in meno di una nuova costruzione.

È una media nazionale. In certe zone la percentuale arriva al 50-60%

Le vecchie case costano meno anche per un altro motivo

Alcuni potenziali clienti evitano questi immobili, consapevoli dell’impegno mentale e temporale richiesto da un intervento completo o parziale.

#4 Bonus fiscali

Molti interventi di ristrutturazione o riqualificazione fruiscono di incentivi fiscali che consentono di detrarre una parte della spesa sostenuta per le opere edili.

Bonus principali:

Le detrazioni vengono rinnovate e/o modificate ogni anno, ma fino al 31 dicembre 2024 (salvo futuri cambiamenti) puoi fruire dei bonus in elenco.

Lo svantaggio delle case da ristrutturare

Il punto a sfavore è proprio il fatto che devi programmare l’intervento.

Non parlo esclusivamente dei lavori.

Le opere edili rappresentano solo una parte del processo di ristrutturazione, anche se (ovviamente) è l’evento più evidente dell’operazione.

Quando acquisti una casa da ristrutturare devi DAVVERO rimboccarti le maniche, perché ci sono tante cose da organizzare.

Ad esempio:

  • quali sono gli adempimenti burocratici?
  • quali sono gli obblighi del committente?
  • dove la trovi un’impresa seria e competente?
  • quanto durano i lavori?
  • c’è bisogno anche di un tecnico?

…la lista è lunga!

Comprare casa da ristrutturare: i controlli durante il sopralluogo

Prima o poi troverai un immobile interessante e vorrai eseguire un sopralluogo col proprietario e/o l’agente immobiliare.

Quali controlli bisogna eseguire durante l’appuntamento?

Come fai a valutare lo stato di salute della casa durante la prima visita, senza bisogno di contattare un tecnico o un’impresa edile?

Vediamo i sei principali controlli da eseguire…

#1 Gli impianti

Inizia dall’ispezione degli impianti.

Quali impianti?

  • idrico-sanitario
  • elettrico
  • termico (riscaldamento)

Per capire se è giunto il momento di rifarli chiedi al proprietario qual è l’eta degli impianti: il periodo di realizzazione è il parametro di riferimento.

Se l’impianto è troppo vecchio va sostituito

Questa regola vale per tutti gli impianti.

Idrico-sanitario

L’idrico-sanitario comprende la rete di distribuzione dell’acqua calda e fredda, più gli scarichi di queste acque.

Se l’impianto è anni ’70 – o di un periodo precedente – allora va rifatto, perché i componenti sono rovinati e arrugginiti: corri il rischio di rotture e perdite.

Inoltre, in base all’anno di costruzione, i tubi potrebbero essere fatti di materiali tossici e vietati, come il piombo o l’amianto.

Secondo me conviene rifare anche gli impianti anni ’80

Termico

L’impianto di riscaldamento comprende tubature, termosifoni e generatore di calore (es. caldaia a gas).

Per l’impianto termico valgono le stesse considerazioni viste per l’idrico-sanitario, quindi se l’impianto è anni ’70 – o di un periodo precedente – lo devi rifare.

Elettrico

Nel caso dell’impianto elettrico puoi fare valutazioni più severe.

Tieni conto che molti impianti anni ’90 non sono più a norma e vanno rifatti (figuriamoci quelli più vecchi).

A volte non c’è bisogno di un rifacimento completo, ma serve un aggiornamento importante, in modo che l’impianto soddisfi le odierne richieste di energia e “comodità” (maggior numero di prese, interruttori..etc).

#2 Umidità di risalita

Un problema che affligge alcune case da ristrutturare è l’umidità di risalita, che si presenta su pareti esterne, interne, ai piani terra ed interrati.

Stabilire la vera causa del problema non è semplice, perché il classico sopralluogo visivo non può stabilire “cosa succede” nelle murature.

Se la casa mostra segnali simili a quelli in foto è necessario predisporre un piano di risanamento basato su un’analisi strumentale diagnostica – e scientifica – delle pareti.

In questi casi ti consiglio di contattare gli “Specialisti dell’Umidità” (Archimede Group).

L’azienda è specializzata in analisi diagnostiche delle murature e piani di risanamento, che verranno eseguiti dall’impresa edile.

Realizzare una ristrutturazione senza prima stabilire la causa scientifica dell’umidità è inutile e dannoso: prima o poi l’umidità comparirà (di nuovo) sulle pareti.

#3 Le finestre

Valutare lo stato di salute delle finestre è facile:

Se manca il vetrocamera la finestra va sostituita

Questa regola è sempre valida e ti consiglio di rispettarla, perché il ruolo dei serramenti esterni è importantissimo (sottointeso: investi in delle nuove finestre).

Oltre a controllare il vetro, prova ad aprire e chiudere le finestre, e rispondi a queste domande:

  • apertura e chiusura sono regolari?
  • senti spifferi e/o vibrazioni?
  • le maniglie sono solide?
  • le guarnizioni sono rovinate?
  • la ferramenta è arrugginita?
  • la vernice (in legno) è scrostata?

Sono dei controlli visivi e di funzionamento che richiedono pochi minuti e che chiunque può fare.

#4 Il tetto

Quando acquisti una casa singola o una porzione (bifamiliare, trifamiliare…etc.) devi controllare anche la copertura.

Valutare le condizioni del tetto è difficile, perché durante un sopralluogo è impossibile accedere alla sommità, anche per motivi di sicurezza.

Comunque – a grandi linee – la vita media di un tetto è di…decenni.

Hai letto bene: in condizioni atmosferiche normali, i componenti esterni del tetto – come coppie e tegole – si conservano per 30, 40, 50 anni…anche oltre.

Negli ultimi anni ci siamo purtroppo abituati a violente trombe d’aria e intense grandinate, e questi eventi calamitosi possono spostare o rompere gli elementi di copertura.

Cosa controllare durante il sopralluogo?

  • infiltrazioni d’acqua sull’ultimo solaio
  • tegole rotte/incrinate sul perimetro della casa
  • filtri di luce nel sottotetto

Tali segnali rivelano che il tetto è da rifare o ha bisogno di manutenzione.

#5 L’amianto

In alcuni vecchi edifici residenziali potrebbero esserci degli elementi fatti di amianto.

Dove si trova l’amianto?

  • tetti e tettoie
  • vecchie tubature, colonne di scarico
  • pavimenti in vinil amianto
  • collante per piastrelle
  • camini

L’Eternit intatto non è pericoloso, anche se personalmente non vorrei avere delle tubature in amianto, o una tettoia fatta di questo materiale.

Il vero pericolo è rappresentato dallo sfregamento/sgretolamento del materiale, che libera nell’aria – o nei tubi – delle sottilissime fibre.

L’inalazione di queste fibre può provocare patologie molto gravi…che cosa conviene fare?

Non c’è una legge che obbliga a rimuovere l’amianto

Già, non esiste una legge.

Ti consiglio comunque di rimuoverlo (sempre), anche nei casi di piccole tettoie all’apparenza intatte e sicure.

Per la rimozione bisogna contattare delle aziende specializzate: MAI delegare il compito all’impresa edile…mi raccomando!

#6 Cedimenti strutturali

L’ultimo controllo visivo riguarda la presenza di cedimenti strutturali che possono compromettere la stabilità della casa.

Un cedimento si manifesta come una lesione importante su pareti, solai e pavimenti, o con un avvallamento del pavimento.

Questa circostanza richiede l’intervento di un’azienda specializzata in consolidamenti strutturali.

L’alternativa è la demolizione della casa con successiva ricostruzione (se fattibile).

In certi casi, vedi la ristrutturazione completa di una vecchia casa singola, è questa la procedura ideale da seguire (anche in assenza di cedimenti strutturali).

Le piccole crepe in genere non rappresentano un pericolo: spesso sono causate dall’invecchiamento dell’intonaco.

Quanto offrire per una casa da ristrutturare?

Stabilire la giusta offerta per un immobile da ristrutturare, in genere, è più difficile rispetto agli immobili in condizioni “normali”.

Alla richiesta del venditore va aggiunto il costo dei lavori…il problema è che in genere non conosci i valori di mercato degli immobili, per non parlare dei costi della ristrutturazione.

Procedi a step.

#1 Studia il mercato

Siamo partiti da qui…ricordi?

Leggi gli annunci, confrontali, cerca di capire qual è l’offerta del mercato per la tipologia di tuo interesse…etc.

Questa prima fase permette di capire cosa c’è in giro e quanto chiedono i venditori (detto terra-terra).

Puoi anche consultare la banca dati delle quotazioni immobiliari dell’Agenzia delle Entrate.

Per ciascun Comune trovi i valori di mercato (€/mq.) degli immobili residenziali, nei vari stati conservativi (scadente, ottimo e normale).

Le quotazioni si basano sugli importi degli atti di compravendita

Prossimo step…

#2 Fai dei sopralluoghi

Quando trovi un immobile interessante fissa un appuntamento per vederlo.

Durante il sopralluogo esegui i 6 controlli elencati nel capitolo precedente, che a mio avviso rappresentano i lavori prioritari.

Chiamare un’impresa

Alcune persone mi chiedono se è possibile eseguire il sopralluogo anche con l’impresa/e, per avere un’idea sui costi della ristrutturazione.

Si, alcune imprese offrono questo servizio.

Ricorda però che durante i sopralluoghi è impossibile approfondire e definire tutte le tue necessità (non c’è tempo).

Senza contare che in genere non hai le idee chiare su cosa vuoi fare e su cosa puoi fare.

Rischi di ricevere preventivi incompleti e incomparabili

Questi preventivi iniziali saliranno, anche parecchio, una volta iniziati i lavori.

#3 L’offerta

Per stabilire l’offerta finale dovrai riflettere su tanti altri fattori.

Mi riferisco ad esempio alla tua disponibilità economica, alla situazione del mercato, a quella del venditore (ha fretta di vendere?)…etc.

Molti acquirenti si affidano agli agenti immobiliari, sia per l’acquisto sia per l’eventuale vendita della casa di proprietà.

Un mediatore immobiliare serio può aiutarti a chiudere la trattativa, anche se la sua provvigione è un ulteriore costo.

Comprare una casa da ristrutturare conviene?

Dipende.

Hai voglia di impegnarti in un progetto che richiede impegno, pazienza e un minimo di studio?

Se la risposta è affermativa, secondo me, puoi valutare l’acquisto di una casa da ristrutturare, a prescindere da tutte le altre analisi che ti aspettano.

In caso contrario eviterei questa strada.

Te lo dico perché i committenti “pigri” o poco informati si limitano a fare dei preventivi, scegliere l’impresa e sperare che vada tutto bene.

Non funziona così.

Come committente sei il PRIMO responsabile dei lavori, e in caso di problemi col cantiere rischi delle sanzioni pecuniarie e penali.

Ristrutturare casa: da dove partire?

La ristrutturazione è un percorso che prevede qualche rischio e molte regole.

Non può conoscere tutti gli aspetti tecnici e burocratici dell’intervento, ma le cose fondamentali e davvero importanti – quelle si – le devi conoscere.

Nel mio corso “Ristrutturazione ZEN” aiuto i committenti a pianificare la ristrutturazione della casa: passo per passo, in modo semplice e con mesi d’anticipo rispetto all’apertura del cantiere.

Ti consiglio di iscriverti soprattutto se non hai ancora comprato l’immobile, perché hai più tempo per organizzare i lavori.

Per guardare gratis 2 video-lezioni del corso clicca su “Inizia Subito” sul banner qui sotto.

A presto!
Lorenzo

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Lorenzo Ciancio

Autore del post e fondatore di Voglia di Ristrutturare Leggi i miei articoli