Meglio una casa nuova o da ristrutturare?

Meglio una casa nuova o da ristrutturare?
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Meglio comprare una casa nuova o da ristrutturare?

In questa guida analizzerò i pro e contro di entrambe le soluzioni, nel modo più semplice e oggettivo possibile.

Se devi scegliere tra una di queste due opzioni – e vuoi fare la scelta giusta – leggi con attenzione l’articolo.

Iniziamo!

3 Vantaggi delle case nuove

Come prima cosa, vediamo quali sono i benefici legati all’acquisto di un immobile di nuova costruzione, a partire da uno degli aspetti più “sentiti” degli ultimi anni.

#1 Efficienza energetica

Primo vantaggio: l’efficienza energetica. 💡

Tutte le case di nuova costruzione garantiscono prestazioni energetiche molto elevate e – di conseguenza – consumi esigui per riscaldamento e raffrescamento.

Dal 1 gennaio 2021, tutti i nuovi edifici si devono infatti adeguare allo standard europeo nZEB (nearly Energy Zero Building).

Le case nZEB sono immobili con eccellente efficienza energetica, il cui funzionamento richiede una quantità di energia quasi nulla, fornita – in misura significativa – da fonti rinnovabili.

La prima conseguenza è il risparmio economico per riscaldamento e raffrescamento: i costi di gestione sono davvero esigui.

A questo devi aggiungere il maggior comfort abitativo, in tutte le stagioni, grazie alla migliore coibentazione che evita dispersioni di calore in inverno e ingresso di calore in estate, e la riduzione delle emissioni di CO₂.

Tutti questi privilegi però si pagano, ovviamente: ne parlerò in modo approfondito in uno dei prossimi capitoli. 🙂

#2 Tecnologie

Secondo vantaggio: le tecnologie.

Mi riferisco a tutte quelle soluzioni usate nelle nuove costruzioni, che migliorano l’efficienza e la funzionalità dell’edificio, e che hanno un impatto positivo sulla qualità della vita in casa.

Alcuni esempi:

  • domotica
  • isolamenti dell’involucro (es. cappotto termico)
  • Vmc (ventilazione meccanica controllata)
  • pavimento o soffitto radiante
  • impianto fotovoltaico

Ogni progetto è diverso, ma tutti i nuovi cantieri offrono alcune o molte di queste tecnologie.

Realizzarle su immobili da ristrutturare, a volte, risulta difficile o impossibile, a causa delle caratteristiche costruttive dell’edificio.

Un paio di esempi frequenti riguarda quei tanti immobili dove – per vari motivi – non si può realizzare un pavimento radiante, o una Vmc centralizzata.

#3 Servizio “chiavi in mano”

Terzo beneficio: il servizio “chiavi in mano”.

Comprare una casa nuova significa acquistare un immobile completo di tutto e pronto per essere abitato (a meno che non sia venduto al grezzo, ovviamente).

L’impresa di costruzioni si occupa di tutti gli aspetti dell’operazione.

Nello specifico:

  • progettazione
  • costruzione
  • burocrazia
  • assistenza amministrativa/fiscale

Come acquirente, se tutto va bene, dovrai preoccuparti solo di scegliere le finiture dal capitolato offerto dall’impresa.

Le realtà più organizzate hanno anche un team con un responsabile per ciascun cliente, quindi forse avrai un unico referente per tutta la durata del processo di acquisto.

A proposito di questo, ricorda che come acquirente hai il diritto di scegliere il notaio dove stipulare l’atto di compravendita: il costruttore non può imporre il suo professionista.

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2 Svantaggi delle case di nuova costruzione

Vediamo adesso quali sono i punti a sfavore legati all’acquisto di un immobile di nuova costruzione: partiamo da un aspetto molto importante.

#1 Prezzi più alti

Primo svantaggio: i prezzi superiori. 💰

Le case e gli appartamenti di costruzione costano (molto) di più rispetto al resto dell’offerta del mercato immobiliare.

Il divario prezzi nuovo-usato – già ampio da anni – si sta rapidamente allargando a causa della direttiva Case Green…e siamo solo all’inizio (aprile 2024, il momento in cui scrivo).

Ti riassumo alcuni dati forniti da Istat e Fiaip (federazione italiana agenti immobiliari professionali).

I nuovi edifici (costruiti da meno di 10 anni) hanno registrato un incremento di prezzo – nel 2023 – in media dell’8,9%, mentre quelli più vecchi e inquinanti non si sono rivalutati (+0,3%).

Nuovo: +8,9% nel 2023

Dal 2010 a fine 2023, le case esistenti hanno perso l’8,8% del valore, quelle appena costruite si sono rivalutate del 24,4%.

La differenza prezzi nuovo-usato cambia in base a città e zona, ma è sempre molto ampia.

Una casa nuova a Milano, ad esempio, costa il 38% in più rispetto ad una “non green”; a Roma la differenza è del 32%, ma si arriva a percentuali del 40% a Torino e 43% a Bologna.

A prescindere dalla città si parla comunque di decine o centinaia di migliaia di euro in più.

Fatti due conti, a seconda dei casi, conviene ristrutturare.

#2 Spazi più piccoli

Secondo svantaggio: gli spazi interni più piccoli.

Questo, in realtà, non è sempre vero, ma è tuttavia riscontrabile in molti edifici di nuova costruzione, soprattutto se parliamo di appartamenti in condominio.

Perché molte nuove costruzioni hanno ambienti più piccoli? 🤔

Le metrature inferiori dipendono, in parte, dal cambiamento della domanda: le famiglie numerose sono rare, quindi c’è meno richiesta di appartamenti “grandi”.

È cambiato anche lo stile di vita: viviamo in una società frenetica, molte persone non hanno voglia o tempo per star dietro a una casa impegnativa, che richiede attenzioni e

C’è anche da dire, infine, che a volte le imprese riducono gli spazi in modo da riuscire a ricavare uno o due appartamenti in più, così da massimizzare i guadagni.

4 Vantaggi delle case da ristrutturare

Scopriamo ora quali sono i benefici degli immobili da ristrutturare e con classi energetiche basse, che rappresentano una fetta consistente del nostro patrimonio immobiliare (70% degli stabili italiani, stime ENEA).

#1 Prezzi inferiori

Primo vantaggio: i prezzi inferiori.

Come ho scritto nel paragrafo dedicato, l’acquisto di un immobile da ristrutturare consente di risparmiare parecchio, rispetto ad uno di nuova costruzione.

Secondo dati recenti (aprile 2024) il risparmio percentuale si aggira – come minimo – attorno al 20/25%, quindi parliamo di una bella differenza, in termini di spesa.

Il denaro che non spendi per l’acquisto potrebbe essere investito nei lavori di ristrutturazione e/o nell’arredamento della casa, ad esempio.

A questo primo, consistente risparmio va aggiunto quello legato alle detrazioni fiscali in materia di ristrutturazioni (prossimo punto).

#2 Agevolazioni fiscali

Secondo vantaggio: le agevolazioni fiscali.

La maggior parte degli interventi di ristrutturazione o riqualificazione energetica sono agevolabili con bonus che consentono di detrarre almeno il 50% della spesa (a seconda dell’incentivo).

Quali sono i bonus?

I più gettonati, nell’ambito della cosiddetta “ristrutturazione della casa” – che in realtà sarebbe manutenzione straordinaria – sono i primi due in elenco.

A questi bisogna aggiungere il bonus mobili, strettamente legato al bonus ristrutturazioni, e il bonus verde.

L’acquisto di un immobile di nuova costruzione, al contrario, non prevede agevolazioni fiscali di rilievo, che consentono di detrarre decine di migliaia di euro.

#3 Ampi spazi

Terzo vantaggio: gli spazi ampi.

Non è una certezza, ovviamente, e tuttavia molte vecchie case offrono ambienti di generose dimensioni, soprattutto se parliamo di camere da letto e zona giorno.

Un altro aspetto da notare è che alcuni immobili datati presentano soluzioni oggi piuttosto rare nelle nuove case, come ad esempio il ripostiglio, l’ingresso separato o l’angolo lavanderia.

#4 Personalizzazione

Quarto vantaggio: la personalizzazione (finiture e materiali).

Da questo punto di vista, le abitazioni da ristrutturare vincono a mani basse.

È vero: anche le nuove costruzioni si possono personalizzare, ma devi comunque scegliere da un capitolato predisposto dal costruttore, dove qualcun altro ha già deciso per te.

Con la ristrutturazione, invece, la personalizzazione è massima.

Puoi demolire gli interni della casa per ripartire da zero, scegliendo tutte le finiture e i materiali che preferisci: il risultato finale è una tua creazione, qualcosa di personale che – se ben fatto – da molta soddisfazione. 🙂

Sul canale YouTube di Voglia di Ristrutturare ho presentato molte trasformazioni di case ristrutturare.

Lo svantaggio delle case da ristrutturare

A mio avviso c’è solo un punto a sfavore, quando si mette mano ad un immobile bisognoso di cure, ma non è uno svantaggio da sottovalutare.

Ristrutturare richiede impegno

Anzi, molto impegno.

A differenza delle nuove costruzioni – che vanno avanti a prescindere dalle tue attenzioni – quando ristrutturi non puoi dimenticarti del cantiere.

La tua presenza (un minimo, almeno) è sempre necessaria, a prescindere dalla professionalità dell’impresa edile, anche perché a volte accadono imprevisti che bisogna affrontare subito.

Le cose si complicano se non hai un unico referente, il che accade quando affidi i lavori a varie ditte-artigiani, o quando scegli un’impresa poco organizzata o del tutto incapace (la vicenda Facile Ristrutturare insegna).

Per ridurre i rischi – oltre a informarti in modo adeguato – puoi nominare un direttore dei lavori, una figura professionale (es. tecnico) che controllerà l’esecuzione delle opere.

In alternativa, puoi selezionare un’impresa edile che operi con la vera formula di ristrutturazione chiavi in mano.

Imposte di acquisto: meglio nuovo o da ristrutturare?

Ci sono differenze anche in materia di imposte sull’acquisto.

Entrambe le soluzioni fruiscono delle agevolazioni prima casa ma, a parità di condizioni (zona, metratura…etc.) una delle due prevede una tassazione – in media – più alta.

Sono gli immobili di nuova costruzione, ad avere spese di acquisto maggiori.

A fare la differenza è soprattutto il pagamento dell’IVA (4% come prima casa, 10% come seconda), da versare sul prezzo di acquisto di un immobile venduto da impresa costruttrice.

IVA che invece non si applica sugli immobili usati venduti da privati.

Casa nuova? Più imposte

Casa nuova o da ristrutturare: quale scegliere?

Considerata l’importanza della scelta, ti consiglio di procedere per step.

La pianificazione di tutti gli investimenti immobiliari inizia nello stesso modo: da una ricerca di mercato. 🔍

Step #1: ricerca di mercato

Raccogli informazioni sull’offerta di immobili – nuovi o da ristrutturare – nelle zone di tuo interesse, così ti farai una prima idea su offerta e prezzi di mercato.

Questa indagine preliminare può già aiutarti a escludere una delle due soluzioni, per motivi di budget o di altro genere.

Rifletti sulle tue esigenze

Innanzitutto: hai la voglia e il tempo necessari per seguire il processo di ristrutturazione (ricerca impresa, progetto…etc.)?

Ancora: la casa che cerchi deve possedere particolari caratteristiche che si trovano solo su immobili usati?

Preferisci una casa pronta da vivere o una da personalizzare a tuo piacimento?

La scelta tra nuovo o vecchio dipende da tanti fattori, ma spero che le informazioni fornite ti aiutino a prendere una decisione.

Come procedere?

Se hai ancora dubbi, scrivi un commento. 👇🏼

Se preferisci la ristrutturazione – e vuoi iniziare a pianificarla – iscriviti al mio videocorso “Ristrutturazione ZEN”, riservato ai committenti che non vogliono problemi con le opere edili.

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A presto!
Lorenzo

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Lorenzo Ciancio

Autore del post e fondatore di Voglia di Ristrutturare Leggi i miei articoli